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【深度】钱难借房难卖 这几家房企资金链最紧
2018-11-01 16:00   |来源:未知 |点击:

临近年底并叠加了还债高峰期,房企近期融资举措频繁。在行业资金普遍吃紧的情况下,房企融资成本在持续上升。

与此同时,房子却越来越难卖。万科已经将“回款”视作生命线,郁亮的底线是“6300亿回款,不达标所有业务都可以喊停。”细数房企家底发现,这几家房企的“冬天”可能不会特别好过。

莱蒙国际10月26日宣布,向主要股东美罗旗下两家公司贷款融资1.2亿美元用于可转债,并为这笔融资提供总价值1.67亿美元的抵押,抵押率71.9%,融资成本13%,自动用期至最终还款期为24个月。如最终还款期被延长至12个月,利率将达到每年15%。该笔抵押融资用于偿还一笔于2019年1月初到期的可转换债券。

正荣地产10月25日发布的公告显示,公司额外发行的3年期的7000万美元的优先票据,利率达到12.5%。该笔优先票据将和今年10月2日发行的2.8亿美元3年期优先票据合并,而这笔融资利率也同样高达12.5%。正荣表示,该笔票据是为了偿付现有债务,但也有可能因市场变化调整计划,重新分配所得款项净额用途。

实际上进入10月以来,多家房企融资成本上升,部分境外融资利率已经超过12%。

就连一直“不差钱”的恒大也快没余粮了。恒大集团10月30日发布公告称,通过旗下附属公司景程发售美元优先票据,总规模共计18亿美元,约合人民币125.43亿元。其中,2年期债券5.65亿美元,利率为11%;4年期债券(前2年不可赎回)6.45亿美元,利率13%;5年期债券(前3年不可赎回)5.9亿美元,利率13.75%。

彭博数据显示,13.75%的利率指引,创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。恒大在公告中称,此次融资所得款项净额主要用于现有离岸债务再融资。

另外,10月以来,万科、碧桂园、世茂、新城、阳光城等房企陆续通过中期票据、公司债、信托等方式进行融资。另外,泰禾集团在9月19日曾发行一笔15亿元规模的公司债券,票面利率7.5%,并在10月获证监会批准26亿元公司债发行规模。相较上述民营房企,这几家企业的成本尚低于10%,在现有行情下,属于较为适中的水平。

中原地产统计的数据显示,10月国庆小长假过后,仅在8日、9日两天,就有数家房企发布融资计划,融资规模超过数百亿元。和上半年融资较冷的情况不同,进入下半年房企融资呈加快趋势。Wind数据显示,今年7—9月,房企在国内市场共发行166笔债券,融资总规模超过1737亿元,占前三季度总规模近43%,超过去年全年一半水平。

东吴证券研报显示,今年上半年房企债券融资规模明显上升,截至今年9月4日,房企2018年累计发债规模达3928.25亿元,超过2017年全年3535.79亿元,间接融资总体上呈缓慢增加趋势。

行业人士认为,今年三、四季度是房企的债务到期高峰,需偿还的主要是2015年—2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务,或者进行续期:“另外上半年房企融资渠道收紧,临近年底不少房企还是需要保证现金流,以对来年市场进行布局。”

除了融资量上升,融资成本上升成为此轮融资面临的普遍状况。正荣今年6月28日发行的一笔2.5亿美元2年期优先票据,年息还只有10.5%,时隔4个月,成本已经上升2%;恒大今年年初发行破港股融资纪录的180亿港币规模可转债,5年期利率还只有4.25%。

中信建投证券研报显示,房企2017年新发债平均票面利率为5.97%,2018年上半年这一平均数据已经上升至6.27%。

“由于房企今年境内融资渠道收紧,但是到年底又不得不融资,继而转向境外融资,但是成本飙升。”国泰君安证券分析师刘斐凡表示,近期美元债成本上升幅度最大达到500bp,最少也有200bp。

按照上升1bp(1个基点)0.01%计算,成本上升幅度在2%—5%不等。以1年期1亿美元计算,仅上升后利息就至少增加200万美元:“境外融资有一个B的评级,发行利率差不多都在12%—13%的水平,另外加上1个点左右费用,实际成本接近15%,另外还有汇率波动的情况。”

境外债发行成本高企,刘斐凡认为,一方面由于近期发债密集,另一方面受到国际形势影响,现在是美元升值周期,受到汇率影响,境内房企发境外债成本也随之上升。

值得注意的是,有行业人士分析,2015年在“发债潮”中融资的房企,境内融资成本在4%—7%左右,2016年前后美元债成本在4%—8%的水平,9%以上的都不多:“然而现在所发行债务的成本远高于当时,以债还债,实际上债务成本更高了。”

然而,全行业横向来看,房企间融资成本的差距在进一步拉大。

万科10月中旬发行的一笔规模10亿元的188天超短期融资券,票面利率仅为3.13%;金茂本月将一笔22亿元5年期的公司债利率从3.55%上升至3.9%;中海10月16日公告拟发行的一笔10亿元规模的6年期公司债,利率区间在3.5%—4.4%之间。

碧桂园全资附属公司10月末发行的一笔30亿元公司债,利率为6.8%;世茂房地产发行2.5亿元规模3年期美元优先票据,票面利率6.375%;阳光城发行的一笔11亿元公司债,利率为7.5%。

“房企间融资成本的分化也在拉大,信用好的房企只是小幅上升,一些负债率原本就高的民企,现在杠杆只会更高了。”刘斐凡认为,融资成本上升,对房企利润侵蚀明显,推盘速度、销售价格都会降低,部分小型房企退出行业的速度会进一步加快。

“对面临资金寒冬的房企而言,现在最重要的是守住现金流,保住资产,下一个周期才有机会走得更快。”他说。

这一轮调控是否会将开发商再度推至悬崖边上?谁是最危险的?从各家地产上市公司的财务情况看,尽管前两年强劲的销售使得开发商的资金状况显著改善,但随着限购在热点城市的严格执行,销售普遍放缓,银行收紧贷款,很多开发商的负债已明显上升,开发商的资金链承受考验。

恒大发布的年中报显示,集团现金及等值物人民币总额为1565.54亿元,较去年同期的1644.04亿元减少78.5亿元;上半年投资活动所用现金净额为285.57亿元,去年同期则为54.32亿元,投资规模在扩大,融资活动所得现金净额144.91亿元,去年同期则为514.6亿元,较去年同比融资规模明显下降。但是净借贷比则高达158.56%,这一数据在2016年底则是119.8%,净借贷比还在持续上升。

泰禾集团公布的三季报显示,前三季度经营活动产生的现金流量净额为1.62亿元,去年同期则是-64.03亿元,可以看出高杠杆的泰禾今年在着力加强回款;投资活动产生的现金流量净额则降为-58.48亿元,去年同期这一数据则是-335.05亿元;筹资活动产生的现金流量净额则从去年431.69亿元降至71.02亿元。不难看出,整个前三季度泰禾在投资支出和融资获取的现金量都在缩小。但根据半年报的数据显示,泰禾的净借贷比依然高达197.98%,处于较高位置。

另外,融创的半年报也显示,到今年年中净借贷比高达232%,相较于去年同期的248%的净借贷比尽管有所降低,但依然处于行业高位。

在融资成本上升、融资渠道偏紧的情况下,“现金为王”成为房企重提口号。除了今年房企投资愈加谨慎外,对回款要求也进一步提高,碧桂园CFO伍碧君在今年中期业绩会上便表示,今年碧桂园回款率至少要在80%以上。佳兆业的回款率也从去年年底的75%上升到今年上半年的85%。

面包财经统计的数据显示,绿地、万科、保利、荣盛发展、招商蛇口等房企上半年回款率在70%以上,较去年同期均呈上升水平,但金地集团、华夏幸福、滨江集团的回款率则出现不同程度的下降。泰禾的回款比率虽然较去年同期上升52%,但回款率依然33.93%的低位。

而从部分房企不久前公布的三季度报数据来看,经营性现金流状况也同样不容乐观。华夏幸福今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-76.6亿元,金地集团则为-93.68亿元,富力地产则为-27.73亿元。数据显示,已披露三季报的60家房地产公司中,前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元,经营性现金流整体情况依然严峻。


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